A bolha Imobiliária brasileira

Há alguns dias conversava com alguns amigos sobre a estupidez imobiliária que toma conta das cidades brasileiras médias e grandes. Discutimos o quanto o preço dos imóveis está inflado usando como base o ótimo TEXTO do blog bolha imobiliária.com, onde foi mostrado que um apartamento de 60m2 que era comprado no Tatuapé em 2008 por 150.000,00, deveria custar em fevereiro de 2013, utilizando-se o IPCA, 202.771,00. No entanto, o preço de mercado aponta um valor de 407.000,00, um sobrepreço de mais 100%.

Este dado por si só já representa a festa em que o espaço urbano se transformou para especuladores em geral, empreiteiras e imobiliárias tanto em virtude dos grandes eventos que serão aqui sediados quanto pelo aumento do ganho real dos brasileiros, sem contar a maior flexibilidade do crédito, embora ainda abusivo.

Passei a pesquisar como essa bolha se dava numa cidade como Ribeirão Preto-SP, com população estimada em 604.000 pessoas. De acordo com o IBGE (Censo 2010), a cidade possui 219.350 domicílios particulares, dentre estes, 189.850 estão ocupados; 5.924 não ocupados fechados (por algum motivo não foi realizada a entrevista); 7.768 não ocupados de uso ocasional; 15.808 estão vagos.

De posse destes dados, passei a pesquisar qual seria então o déficit imobiliário da cidade, ou seja, qual seria a necessidade de construção de imóveis para que todos os habitantes tivessem moradia. Acabei achando um documento dentro do site da prefeitura, mais específicamente no site da COHAB, sobre as necessidades habitacionais de Ribeirão Preto.

Neste documento foi apresentado o déficit habitacional da cidade para o ano de 2000. Vale ressaltar que o índice engloba não só a necessidade de reposicão de domicílios, como aqueles sem condições de habitabilidade por precariedade da construção ou desgaste da estrutura física, mas também a necessidade de novos domicílios, como consequência de coabitação familiar (mais de uma família dividindo o mesmo domicílio); domicílios improvisados (aqueles que estão localizados em áreas não residenciais) ou ônus excessivo com aluguel (famílias que despendem mais de 30% de sua renda com aluguel).

UntitledComo observamos, o déficit total em 2000 era de 15.558 domicílios, e o número de imóveis vagos em 2010 era de 15.808. Ou seja, o déficit é menor que o número de imóveis vazios!!!!

Descobri a pólvora? Não, isso acontece em várias cidades do Brasil.

É claro que o leitor mais rigoroso com a metodologia está se perguntando: “os dados têm uma diferença de 10 anos, será que a conta não mudou?”. Verdade, no entanto, ao mesmo tempo que várias famílias conseguiram quitar ou comprar seus domicílios, uma finita (quase infinita) quantidade de novos empreendimentos foram lançados neste período, condomínios fechados, novas unidades de apartamentos, conforme mostrei neste post AQUI do dia 4 de junho de 2013.

Ou seja, não precisamos de novas moradias. Precisamos estourar a bolha da especulação, os preços de mercado praticados aqui são abusivos e atingem tanto as grandes cidades quanto as médias.

Vários sites já apontam para uma desaceleração do volume de compras no mercado imobiliário, e o cenário agora promete mais: bairros com demanda já saturada e o número de imóveis é grande; limitação dos incentivos públicos no período pós-copa e pós-olimpíadas e a loucura do aumento absurdo de vendas em relação ao estoque de empreendimentos.

O jeito é esperar pra ver o que vai sobrar depois que esta bolha estourar.

Ribeirão Preto-SP de 2000 a 2010: Poucas mudanças.

Algum tempo atrás comecei a trabalhar com dados do censo 2010 do IBGE e me ocorreu a idéia de fazer um post comparando alguns dados com o censo de 2000. Escolhi a cidade de Ribeirão Preto-SP pois percebi que, como Geógrafo, pouco conhecia o município, no entanto, ao longo da minha infância e adolescência tive vivências muito importantes e posso afirmar que conheço uns 10% da realidade local.

O que apresento aqui é o início, o rascunho, um rabisco sem compromisso dos primeiros dados que comparei em 10 anos de censo. Fiquei algum tempo sem postar aqui no blog para poder finalizar os mapas que, acreditem neste pobre autor, deram um trabalho danado.

Pois bem, os mapas abaixo mostram a distribuição da renda per capita  em Ribeirão Preto por setores censitários. Note que, alguns setores mudam de um censo pra outro, alguns passam a existir e outros foram divididos, o que só prejudica a análise. Os espaços em Branco são aqueles setores onde não há dados consistentes ou, no caso do senso de 2000, ainda não existiam.

Renda Per Capita nos setores censitários de 2010. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino
Renda Per Capita nos setores censitários de 2010. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino
Renda Per Capita nos setores censitários de 2000. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino
Renda Per Capita nos setores censitários de 2000. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino

É importante que estas informações estejam espacializadas, pois todos têm mais ou menos uma idéia do que ocorre, mas nunca de uma maneira sistematizada.

Destaco aqui as regiões do Alto da Boa Vista, Ribeirânea, Jardim Irajá e City Ribeirão como as maiores rendas, desde 2000 e se mantendo em 2010.

Já nas áreas de menor renda: Parque Ribeirão, Ipiranga, Area do Aeroporto Leite Lopes (Que incluem: Jardim Aeroporto, Salgado Filho, Tanquinho, Avelino Palma e Quintino Facci I) Quintino Facci II e Simioni, a situação pouco mudou, no entanto, quando observamos a região do Ipiranga, observa-se que os setores com baixa renda passaram a se espalhar pelo Sumarezinho, pela fronteira entre os bairros, a Av. D. Pedro I. O mesmo ocorre com o bairro Jardim Paiva,  logo ao sul do Planalto Verde, onde aparecem setores censitários com baixa renda em 2010, que praticamente não existiam em 2000.

Basicamente, o setor norte da cidade é aquele onde se encontra a população de menor renda e baixa escolaridade (Não foram colocados todos os nomes de bairros pois não se trata de uma divisão oficial, no entanto, foram adicionados alguns apenas como nota de referência geográfica ao leitor).

Quando observamos o mapa abaixo, da proporção de população negra em relação ao total, segundo o censo de 2010, conclui-se que, óbviamente e, infelizmente, ainda há uma forte correlação da população negra e setores de baixa renda, mesmo em uma cidade com razoáveis condições de vida, como é Ribeirão Preto.

Proporção de população autodeclarada negra em relação a população total, por setores censitários (2010). Fonte: IBGE. Autor: André Celarino
Proporção de população autodeclarada negra em relação a população total, por setores censitários (2010). Fonte: IBGE. Autor: André Celarino

E quando olhamos para algumas variáveis de educação, percebemos a mesma relação. Os mapas abaixo apresentam a média de anos de estudo (2000) e a proporção de população alfabetizada em relação ao total (2010), já que a variável anos de estudo não existe nos dados do censo de 2010.

Anos de estudo por setores censitários, 2000. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino
Anos de estudo por setores censitários, 2000. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino. Nota: O setor censitário onde fica a penitenciária na rodovia Abrão Assed não possui dados.
Proporção de pessoas alfabetizadas de 5 ou mais anos de idade, por setor censitário, 2010. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino
Proporção de pessoas alfabetizadas de 5 ou mais anos de idade, por setor censitário, 2010. Fonte: IBGE. Autor: André Celarino

São cinco mapas com temas diferentes mas que apresentam a mesma distribuição espacial. Apenas numa rápida e simples análise como esta, percebemos que a ocupação do espaço reflete a situação de cada uma das variáveis aqui apresentadas e que elas estão intrínsecamente ligadas umas as outras.

Além disso, o que gostaria de chamar a atenção aqui é que, em 10 anos, essa configuração espacial pouco mudou.

Tenho outras variáveis preparadas e em breve publicarei aqui no blog.